個人投資家は制度改定に敏感です。
国が税収を安定させるために仕掛ける制度の変更は投資家にとってメリットとなる場合も、デメリットとなる場合もあるからです。
今回のニュースは敵か味方か。よく最近聞く「インボイス制度」もその一つです。
インボイス制度とは？
インボイス制度の正式名称は適格請求書等保存方式です。
取引で定められた内容が履行されると請求書を発行しますが、この請求書に税率や税額の記載を義務づけた制度がインボイス制度です。2023年10月の開始が予定されています。
まず消費税の支払額は、「受け取った消費税額ー支払った消費税額」で計算します。自分が品物やサービスの受注側になれば消費税を預かり、発注側になれば消費税を支払う仕組みです。手元に預かった消費税がプラスなら支払、マイナスなら税務署に対して還付を行います。消費税は2019年にそれまでの8％から10％に税率が引き上げられました。品目によって8％（当時の現行税率の維持）の軽減税率が設けられたことが消費税のわかりにくさに拍車をかけます。
インボイス制度が導入されることで、インボイスの適応申請をしていない企業と取引をする個人事業主・法人は消費税の仕入額控除を受けることができなくなります。控除と聞くと所得控除のような特典をイメージしますが、売上から仕入時の消費税を差し引くことができなくなるため、売上にかかる消費税をそのまま納税する義務が課せられます。この対応に多くの事業者が四苦八苦しているというのが現在の構図です。
区分記載請求書とインボイス制度の違い
なお、既に消費税の受取額と支払額を記載する区分記載請求書が稼働しています。8％適用と10％適用の取引それぞれの税込対価が記載されており、この請求書をもとに消費税が計算されます。
（区分記載請求書の記載事項）
| 発行者の氏名または名称 |
| 取引年月日 |
| 取引内容 |
| 受領者の氏名または名称 |
| 軽減税率の対象である旨の記載（対象に※マークなどをつける） |
| 適用税率ごとに区分した合計額（10％および8％適用分のそれぞれの商品合計額） |
区分記載請求書はあくまで経過措置であり、インボイス制度はここに記載事項が3点増えます。
（インボイス制度からの記載事項）
| 適格請求書発行事業者の登録番号 |
| 適用税率 |
| 適用税率ごとの消費税額の合計 |
なお、インボイス制度が開始すると、区分記載請求書は廃止されます。
不動産投資家にとってのインボイス制度
投資家にとってインボイス制度は煩雑な作業が増え、逆にあまりメリットがなさそうに見えます。ただ株も投資信託も購入時や売却時に消費税が発生するものではないため、対岸の火事としてのインボイス制度スタートになるでしょう。金や先物などのコモディティ商品も自宅に購入した投資商品を蓄えているわけではないので、それほど新たな負担は増えないでしょう。投資家にとってインボイス制度はまったく関係ないのでしょうか。
1か所だけ、戦々恐々としている投資家がいます。特に負担が増える不動産投資家です。
不動産REITなどを除き、不動産は実物を売買します。不動産を購入するとき、購入した不動産をリフォームやリノベーションをするとき、不動産を売却するときの取引はすべて消費税の対象です。2023年からはインボイスの発行で、著しく事務コストが増大します。顧問税理士に依頼すれば解決するような話ではありません。実際の請求書づくりや取引先からの作業を行うのは投資家自身なので面倒なのと、専門の人員を雇う際のコストが頭が痛いところでしょうか。
かつ不動産取引は1年に何度もあるものではないため、顧問税理士とインボイス対応を目的として契約するのは気が引けます。すべての仕事を1人で動かしている不動産投資家にとっては、このために事務作業の人材を雇用するのも頭がいたいところです。
現在の流れでは会計ソフト各社がインボイス対策を進めているため、このような事務コストが増えるのは会計ソフトを利用していない個人事業主に限定されそうです。ただある統計によると、会計ソフトを利用していない個人事業主はいまだ70％前後に及ぶということで、まずは2023年に控えるインボイスの登録が殺到することになるでしょう。
また杞憂に終わるかもしれませんが、消費税の免税業者にとってはインボイス制度は関係ありません。そのことによって課税業者は免税業者との仕事が消費税の仕入控除対象では無くなるため、免税業者は仕事を切られるのではないかという懸念も広がっています。
小規模事業者はインボイスが不要になる？
記事を書いていると、日経新聞から大きな発表がありました。なんと小規模事業者が消費税の仕入額控除をする際に、インボイスの作成を不要とするという政府の方針変化です。まさに今回の記事をちゃぶ台返しどころか、根底から覆す大転換のニュースです。では不動産投資家にとってもインボイスは不要なのでしょうか。
残念ながら筆者は何かしらの形で、不動産投資家にインボイスの対応が必要になるのではと考えます。まず現在の報道では、小規模事業者の定義があいまいです。売上高なのか資本金なのか、定義がすぐに出てくると良いのですが、詳細が煮詰まるまで暫く時間がかかるように思います。インボイスの対応準備を進めていた投資家にとっては、対応人員にほかの仕事をどう配分するかといった計画的なところはもちろん、そもそもの採用計画が棚ざらしになる状況です。推測ですが政府の支持率が低迷するなか、国民の負担感を減らすキャッチ―な話として（インターネット上でも不満の多い）インボイス制度の修正がアナウンスされたと邪知しています。
そもそもインボイス制度自体が、小規模事業者からの確実な消費税徴収を目的としているといわれます。小規模事業者に対してインボイス制度の対象外という措置をとれば、何のためのコストをかけた制度改正なのか本質的にも危うくなります。その場しのぎでの対象見送りではないことを信じたいものです。
これほど不透明な状況です。不動産投資家としては確実な報道、理想としては政府からの正式発表が出てくるまで、自社へのインボイス導入はあるものとして考えるのが適切です。下手に期待して待って時間を浪費するのは避けたいもの。そして同時に最新情報を得て自社の影響がいかほどのものに落ち着くのか、冷静に見極めるようにしましょう。
