皆さんこんにちは！本メディアを主幹する、金融商品を売らない投資と財務の専門家、BFPホールディングスです！
今回は新企画！
我々が運営する、経営学習コミュニティ「ゆる起業・投資学習交流会」のメンバー（※来訪時は会の発足前でした）で大人の投資家遠足として、「起業家シェアハウス Fespa京都」さんに遊びにいってみました！
「ハード（物件）ではなくソフト（サービス）で差別化していきたい！」こんな要望をお持ちの方は参考にしていただければ幸いです！
起業家シェアハウスFespa京都 とは？？
さて、まずは概要の紹介から。
「起業家シェアハウスFespa京都」とは文字通り、「起業している・起業したい」方が集まり、住み、時にはイベントを行っているシェアハウスです。
筆者と本シェアハウスのお付き合いとしてはもう８年ほど前、「金融商品を売らない投資と財務の専門家」BFPホールディングスの投資活動の一環として「何か面白い事業プランを持った起業家の方がいないかなぁ？」と、外部参加可のパーティに参加したところから始まります。
当時はまだコロナ前ということで、いわゆるオンラインミーティング・ZOOMなんてものは広がってませんでした。ですのでこういった「起業家に投資」をするベンチャー投資（スタートアップ投資）の場合、出会い系サイトよろしくネットでマッチングしてからのメールで資料やり取り、面談という流れを踏むか、こういったイベントやアクセラレータプログラム（協業や出資を目的に開催されるイベントプログラム）で知り合うぐらいしか、起業家と投資家をつなぐ橋がなかったわけですね、はい。
そんな状況から一変、ZOOMなどのリモート面談も市民権を得たことにより、弊社が投資家と起業家をマッチングするプラットフォームを開発運営したりしているのですがそこはそれ、話を戻しましょう。
最初は一投資家として参加したイベントでしたが、運営をされている「彩ファクトリー」内野さんの、「出会いの場を作ってよい環境を作り出したい」という思いと理念に共感、弊社は投資家であり、出資した後の企業や顧問先の財務・経営戦略担当としてコンサルタントすることもあるといういわば「起業家」と「投資家」両方の立場を持っていることから、不定期に登場する「外部メンター」としてご縁をいただきました。
これが、弊社と起業家シェアハウスの馴れ初め、簡単な紹介です。
なぜ、起業家シェアハウスに遠足にいったのか？
今回はBFPホールディングスと顧問契約を結んでいる顧客様であり、楽町コラムニスト・不動産投資家でもある「ものぐさ大家さん」と一緒に来訪いたしました。
少しマニアックな話になりますが本記事を執筆している2023年現在、不動産投資市場は物件価格の高騰・上がらない家賃、そして見えてくる、利上げの足跡・・・と、いわゆる「賃貸収入」だけでやっていく上ではかなり不安な状況になっています。
そこで「ハード」、いわゆる「物件力」で勝負していくのではなく「ソフト」、つまりサービスで勝負し、素晴らしい結果を出しておられる起業家シェアハウス Fespa京都および彩ファクトリーさんの管理物件にお邪魔をした、というそういう次第でございます。
ここははっきりと忖度なしに書かせていただきますが、まずこの起業家シェアハウス Fespa京都。
事業ではなく、「不動産投資家」としての目だけで「ハード」、いわゆる物件概要（立地や内装など）を分析すると、弊社の顧客様がもしこの物件を「買ってもいいですか」と持ってきたら、「絶対買うな、正気に戻れ！！」とアドバイスするレベルです。ここはもうごまかしてもどうにもなりませんし、同行されたものぐさ大家さんにもご同意いただけると思います。
伝えたいのはそこではなく、いわゆるアドバイザー・プロ投資家として「ハードだけ」みるとそんな評価の物件が、工夫で「賃貸業」から「事業」へと素晴らしい飛翔を遂げている実例がある。ここを、お伝えしたかったのです。
・・・っと、いうわけで。もちろんメンターとしてコロナ禍で顔を合わせていなかった、というのもありますが、そういった学習を目的として、来訪してきました。
物件の概要
シェアハウスのコンセプト
より事業を加速させたい起業済みの方、これから起業予定の会社員、大学生、いつか親の事業を引き継ぐ後継者など、各自が互いに刺激を与え合い、夢や目標の実現を加速させるためのコンセプトシェアハウスです
密度の濃い入居者同士の情報交換、メンターとなる先輩経営者からの学び、経験、スキル、人脈のシェア、を促進する仕組みを備えています。
アクセス
阪急線東向日駅徒歩13分（河原町駅まで12分）
JR線向日町駅徒歩20分（京都駅まで8分）
各駅よりバス利用可能。東山バス停より徒歩3分。
住所
京都府 向日市寺戸町乾垣内５-２
家賃
家賃体系
■1LDKアパートメント（1,2F）60㎡（玄関独立。キッチン、リビング、お風呂、トイレ全てプライベート）
家賃 85000円～
共益費 10000円（インターネット利用料、水道、共用ラウンジ使用料、イベント参加費用、水道費用込。電気・ガスは個別契約）
初期事務手数料 50000円（退去時清掃費込） （敷金、礼金、仲介手数料、全て不要）
カップル利用、家族利用、起業チーム複数名利用、オフィス利用、店舗利用、ペット飼育可能。
■1R個室（3,4F）10㎡（個室内はプライベート。キッチン、リビング、お風呂、トイレは共用）
家賃 48000円～
共益費 15000円（水光熱費、インターネット利用料、共用ラウンジ使用料、イベント参加費用込）
初期事務手数料 20000円（退去時清掃費込） （敷金、礼金、仲介手数料、全て不要）
単身者利用にお勧めです（登記、オフィス利用可能）
※2名相部屋（16㎡）利用の場合は家賃25000円＋共益費15000円
■コワーキング利用（共用ラウンジ、コワーキングスペース利用＋入居者コミュニケーショングループ参加＋イベント参加）
月額利用料 20000円
以上、彩ファクトリーさんからの公式HPからでした。詳細をもっと見たい方は、こちらのリンクから飛んでください。
上記HPに載っていない情報を書きますと、
- ・本物件は元・某企業の社員寮である
- ・RC造築５０年超えの年季が入った物件である
- ・高台（山）にあり、駅から徒歩「20分である」
という、なかなかの難易度。ギャグではなくまじめに、物件（ハード）だけみると、ハードモードです。都市部へのアクセスはそこそこでも、最寄り駅も決して栄えているとは言えない、という材料も合わせると、不動産に少しでも明るい方は「あぁ～」とうなづいてもらえるでしょう。
ただしです！！ここからがポイント。
1LDKアパートメント（1,2F）60㎡（玄関独立。キッチン、リビング、お風呂、トイレ全てプライベート）
家賃 85000円～
共益費 10000円
1R個室（3,4F）10㎡（個室内はプライベート。キッチン、リビング、お風呂、トイレは共用）
家賃 48000円～
共益費 15000円
と書かせていただきました。
これ、家賃相場からするとさすがに中心部ど真ん中とは言いませんが、京都市の少し外れの1LDK・ワンルームとほぼ同条件の家賃が取れています。この立地や物件条件にもかかわらず。ちなみに来訪したときの入居率は80％オーバーでした。
これが、弊社が「素晴らしい！次世代の不動産投資家は考えるべきものだ！」と考え、顧客様でもありコラムニストでもあるものぐさ大家さんをお誘いして、遠足した理由であります。
入居者が絶えない「ソフト」サービスとは？
ここまでが話の枕。ここからは筆者の主幹が混じりますので、ご容赦ください。物件力ではなくサービスで勝負するには「入居者の属性」と「イベント」、そして「オペレーティング」が3本の柱になります。
まず、「入居者の属性」。属性というと資産状況などが思い浮かびますが、ここでいう属性とは「思考・思想」です。
「起業家シェアハウス」の名前の通り、文字通り「起業したいと考えている人」と「起業している人」が集まる交流の場です。別に起業に限らずですが、「物件（ハード）に依存せずサービス（ソフト）で勝負するには、特定の趣向や目的を持った人を集め、共感性を強めるコミュニティにする」という重要性を感じます。
今回のケースの「起業家」、という書き方をするとハードルが高そうに聞こえますが、コロナ禍が過ぎた2023年現在は、「ゴリゴリ資金調達してスタートアップするぜ！！」というかたより、ゆるーく起業したい・している、という人が増えた印象です。つまり何も「最前線」の人ではなく、「こういうことをやりたいな！という人を集めよう。」ぐらいの温度感で初めても問題がない、というわけですね。この辺は敷居・ハードルを上げすぎないほうが良いと感じます。
ちなみに余談ですが、コロナが発生する前の2019年～2021年あたりは、本起業家シェアハウスにおいては入居者・来訪者も「投資家や事業マッチングできる起業家さんと出会うぞ！！」ともっとギラギラしていた記憶があります。実際弊社も、何度か投資面談・顧問面談しましたし。
ですのでここも忖度なしに、もし今、上記の事例後者のような「起業家とバリバリ出会って、熱量をもって進めていくぜ！！」という人に出会いたい！！と思っている場合、肩透かしを食らうかもしれません。一方で前者のような「起業って興味あるんですが・・・仲間ができたらいいな」、こんな方にとってはすごく居心地が良い空間ではないでしょうか。
この辺に関してはどちらが良い・悪いではなく、個々の好みに過ぎないと思うので合う方が通っていただければよいと思います。そういう「過ごしやすい雰囲気とコミュニティ設定」を目指すのが良いと思われます。まずはこういった「仲間になれるかもしれない」人たちが集まり、語り合えるということ。年々人と人とのつながりが希薄になる社会だからこそ、こういった場所は貴重でしょう。そこに付加価値を感じる方も多いと思います。
二つ目のポイントとしてはイベント。
例えば起業家シェアハウスの場合、「事業の目標共有会」「外部参加可能のパーティ」「不定期に開催されるピッチ・事業壁打ちイベント」など、入居者と外部の人がまじりあい、特定の目的意識を持った方々が交差する機会が用意されていること。こういった活動が、強い仲間意識と高い入居率に表れているんじゃないかと思います。
こういったイベントは単発ではなく、内部・外部の人間が混ざり合って、ある程度定期的に実行するのが大切です。が、内部の方同士のコミュニケーションが強力になりすぎるあまり、外部の人と話さなくなる・交友しなくなる。こういう空気が出てしまうと、あまりよくないかもしれません。
イベントを行う上では、次の「オペレーティング」と合わせて注意が必要なところですね。
そして三つめが「間口の広いオペレーティング」。
まぁ・・・ここも忖度なしで書きますが起業家シェアハウスの場合、基本的に運営・内野さんの人柄もあって、イベントなどには多種多様な方が参加されます。筆者自身としても、事業ではなく仲良く楽しむグループであれば厳選した人だけと、事業でやるとしても間口は広いですが所属できるメンバー・顧客さん候補はハッキリいってある程度の好き嫌いで選びます。そこまでガツガツする必要がないので。
こういった「受け入れ間口」。排除の精神でもなく、間口は広く。でも本当に「やっばい」人だけはちゃんと跳ね返す。この温度感と匙加減が絶妙なのかな？と感じております。少なくともメンターとして関与させていただいた数年、この場で「この人やばいなぁ・・・」という方には、外部招聘の突発遭遇も含め数名しか遭遇したことがありませんし、大体次の機会にはいなくなってました。
この辺りのサービスソフトの温度感は、不動産やそれ以外の投資と同じく「実際にやってみて、経験してみるしかないのかな」と思っております。偉そうなことを書いている筆者ですが、私自身も本業のほうに関連したコミュニティ運営などでは勉強の日々です。
ただ、まだまだ勉強中の身ではありますが。いろいろごちゃごちゃ書きましたが、こういった事業プログラムのキーワードは「共感」と「居心地」なのではないかな、と感じている所管ではあります。ソフト方面で不動産事業を攻めたいなと考えている方は、何かのヒントにしていただければ幸いです。
まとめ
- 目的意識を持っている「起業家」が集まる。
- 物件（ハード）としては、そんなに魅力があるわけではない
- サービス（ソフト）で勝負し、市内と変わらない収益力を維持
- ソフトサービスを構築するテーマは「共感」「居心地」であると感じる（筆者所感）
以上です。「起業家」と出会いたい方、不動産投資家として何かヒントが得たい方。興味がありましたら、また来訪・入居してみていただければ幸いです。またこの場をお借りしまして、運営をされている彩ファクトリー様および、当日ご同行いただきましたものぐさ大家さん、ありがとうございました。
最後に、宣伝です。こういった「大人の投資家遠足」として不定期にいろいろなところに遊びに行ったり、勉強会や飲み会をしたり、起業や投資について「ゆるく」勉強したいメンバーを「BFPゆる起業BFPゆる起業・投資学習交流会」として主幹させていただいております。
現在、無料の公式LINEグループおよび、会員登録いただいた方どうしで雑談していただけるフリーチャットをオープンしております。もし内容に興味がある場合、下部リンクより詳細をご確認ください。
また次回、イベント内容をまとめさせていただきますのでよろしくお願いいたします。
