積算170％！？「ニート付き物件」を仕入れた話

不動産投資は「融資を引き続ける」、言い換えるならよい決算を作るのが大事なのですがここで言う良い決算とは「銀行に評価される決算」、つまりは資産が多いかどうかです。

そんなわけで今回は、BFPの土居　亮規先生にアドバイスしてもらった積算重視で次の物件購入の布石になる不動産を仕入れられた話をお伝えしていきます。

「エレベーターピッチ」を作って不動産屋回り！

以前更新した記事を読んでいただけた方はご存じかもですが、私はエルサルバドルという元・〇人発生件数が世界一位の国でセキュリティを売りにしたシェアハウスを運営していました、なので問題解決能力には自信があります笑

（もめても日本だと撃たれないですし。）

で、そういった自分のプロフィールをエレベーターピッチ、つまり「エレベーターに乗って下りる、程度の時間で簡単に自己紹介できるトーク」を作って不動産屋にルート営業を掛けました。もちろん飛び込みは迷惑なのでやり方は考えて、ですが。

そうするととある町場の不動産屋さんが「お姉さん面白いね。キミならこの物件いけるくない？」と紹介されたのが、該当物件でした。この辺りはネットに張り付いているだけでは入手できない情報で、やはり「ご縁」ですよね。

「残置物・30代ニート！」DVオプション付き！！

さて、肝心な物件ですが。

「安いものには理由がある」というのが当たり前の話なのですが、積算価格170％というのは言い換えると170円のものが100円で買える、みたいな話になります。当然そこは相応の理由があります。

今回の売主さんは昨年定年退職された60代のご夫婦。

退職金を受け取り悠々自適のセカンドライフ・・・なのですが、子育てを失敗して息子が30代中盤でニート。それだけならいいのですが（良くはない）、たびたび親に暴力をふるうという怒号のクズっぷり。むしろ良く30中盤まで我慢したなと思います。

結論として我慢できなくなって、定年迎えてまでそんなゴミに餌をやり続ける気が亡くなったのか、ニートの癖に毎年コミケには出かけるということで、そのタイミングで物件を売却しつつ引っ越して、パージすることにしたようです。そんな素敵な案件です。

物件としては築年数17年ほどの鉄骨住宅。

また3年前に軽いリフォームも入れたということで接道も広い優良物件。大阪府・吹田市という立地もまずまずです。

買って銀行評価よし、皮算用ですが貸して利回り19％とホクホクです。問題解決ができれば、ですが。

この辺りを、色々とアドバイスをもらいながら取得をすすめた形です。

バックファイナンス前提なので現金決済で売買契約と手続き

先の記事にも書きましたが、幸いにして事業を売却したお金があったので現金決済で買いました。

最悪、賃貸には出せないですが住宅ローンで取得するとか、敷地の51％以上を自分で住むのに利用しつつ民泊にするという選択肢もあったのですが、最悪はバックファイナンス付けつつ資金調達したり、共同担保にいれつつ賃貸経営をしようと思いました。

まず、アドバイスをもらった内容としては「売買契約に残置物の所有権放棄条項」を織り込むこと。

これがあれば残されたニートの私物を処分することができます。余談ですがこれは運び出してメルカリで売り飛ばし、お小遣いにすることにしました。いわゆるアニメーショングッズとかって値段が付くものもあるみたいなんで。

その次に、売主さんに同意を得たうえで、「売主＋ニートの名前を連盟」でいれた、「使用貸借契約終了に関する通知書」を内容証明で送ること。

使用貸借契約というのは簡単に言うと、「賃貸契約は結んでいないし家賃も払ってない。でも使ってます！」っていう状態のことを指します。

実はこの使用貸借契約は借地借家法は適応されず、通常賃貸よりも権利がかなり弱いのですが万全を期すために内容証明を送り、それに対し「使用貸借終了と明け渡しに同意します」という書面を受け取り。

これでニートが何を騒ごうと、権利がかなり主張しにくくなります。

ここまでの手続きを無事に終え、いざ引き渡し。

予定通りニートはコミケに出かけ、売主さんは夜逃げみたいな形で退去し、人生のロスカットを終えて新天地で第二の人生を送れる、私は安くで物件を取得できる、という良い取引ができました！

・・・え？ニートはどうなるのか？

知るかよ働け、です。

というのが、積算170％物件を仕入れ、決済するまでの実例とこまごまとしたポイント共有でした。

この先どうなるのか？はこれからですが、また片付いたら記事として提供していきたいと思います。

まとめ

ノウハウ流出にならない範囲でポイントをまとめると以下です。

こんなところですかね。

次回、「ニート付き物件　問題解決編」もしかしたらやるかもしれません。お楽しみに笑