「不動産投資を始めたいけど、不動産購入資金の準備が大変。」
「競売物件での不動産購入は価格を抑えられるらしい。」
「競売物件の取り扱いはどうするの？」
不動産投資を始めるにあたって、不動産投資について調べると「競売物件」を目にすることがある人は多いのではないでしょうか？また、競売という言葉は聞いたことあるけど、不動産に詳しくない人にとって理解が難しそうですよね。
この記事では不動産投資で競売物件を扱うメリット、デメリットや購入の流れについて解説していきます。この記事を読むことで競売物件を扱う不動産投資についての理解と同時に取り入れるかの判断につながるでしょう。
競売物件とは？
競売物件とは金融機関などが借入金を回収する手段として、不動産担保の競売を行うために裁判所に差し押さえてもらった物件です。金融機関などは滞納が続いている借入金を回収するために、不動産担保を競売により売却して、売却代金を回収に充当します。
競売による物件の購入は入札方式です。競売物件には、一般的な不動産売買で購入する物件にはない特徴があります。
競売物件を購入するメリット
競売物件は一般的な不動産物件と市場に出てきた背景が異なります。一般的な不動産物件が自発的な売却であるのと反対で、競売物件は強制的な売却です。
この背景から不動産投資で競売物件を購入するメリットがあり、以下のとおりです。
- 市場価格より安く入手できやすい
- 物件の種類が多い
- 手続きの事務負担が少ない
それぞれのメリットについて解説していきます。
市場価格より安く入手できやすい
競売物件の相場は一般的な不動産物件の相場と比べて3割から5割安いです。競売物件には売却基準価額が市場価格の3割程度の減額で設定され、最低入札価格が売却基準価額の2割減額で設定されています。
最低入札価格で落札されると、最低入札価格＝市場価格×0.7×0.8＝市場価格×0.56となります。
物件の種類が多い
競売物件は土地や住居だけでなく、事業用店舗、山林などがあります。一般的な不動産物件にはない特殊な形の土地、狭小物件や築年数があるレトロ物件などの特定層にニーズがありそうな物件も多いです。
手続きの事務負担が少ない
買主の手続きは入札用紙と暴力団員等に該当しない旨の陳述書の提出と保証金納付だけです。所有権の移転登記や抵当権の抹消登記などは、裁判所が手続きします。
競売物件を購入するデメリット
競売物件には一般の不動産売買の物件にはない特徴があり、購入者にとってはデメリットとなります。デメリットは以下の4つです。
- 物件の情報についての詳細がわからない
- 検討期間が短い
- 売主へ物件に対しての責任を問えない
- 立ち退き交渉が必要となり追加費用がかかる可能性がある
内容について解説していきます。
物件の情報についての詳細がわからない
明け渡しまで内覧をすることが困難です。一般的な不動産売買のときと同じく、居住者の許可が必要です。しかし、居住者は売られたくないため、ほとんど応じることがありません。
競売物件の情報は裁判所から提供される物件明細書・現況調査報告書・評価書での確認と物件の外側から確認などで限定的な確認しかありません。
検討期間が短い
競売物件の購入方法である入札期間は1週間から1ヶ月間です。競売物件の開示から情報収集、検討、入札価格決定を行わないといけないのでスケジュールがタイトになります。
売主へ物件に対しての責任を問えない
競売物件には売主がいないため、契約不適合責任として責任を問う相手がいません。欠陥などにより修理しても損害賠償の請求などができません。
一般的な不動産売買では必ず売主が存在します。購入後の物件に欠陥があったり、契約内容と異なったりした場合、売主が契約不適合責任として買主に対して責任を負います。
購入まで内覧ができないため、購入後に新たな問題が発覚する可能性は十分にあります。
立ち退き交渉が必要となり追加費用がかかる可能性がある
物件からの立ち退き交渉は購入者自身で行います。裁判所は購入後の権利手続きを行いますが、引き渡しは行いません。
居住者が居座る可能性があり、裁判所の引き渡し命令による強制執行で最終的には引き渡しが可能ですが、追加の費用と時間がかかります。物件購入を安く抑えることができても、追加費用の発生は投資計画に悪影響を及ぼします。
競売物件を購入するまで
競売物件の購入するまでの流れは以下の流れです。
- 物件の選定
- 入札期間の確認から調査
- 入札
- 開札による売却許可
- 物件明け渡し交渉
- 代金納付
- 物件引き渡し
手続きの内容を確認していきましょう。
物件の選定
競売物件の情報は広告されると裁判所、新聞やインターネットで入手可能です。インターネットでは最高裁判所からの情報が提供されている不動産競売物件情報サイトのBIT（https://www.bit.courts.go.jp/app/top/pt001/h01）があります。
基本情報の3点セットが裁判所やBITより取得でき、3点セットの内容は次のとおりです。
- 物件明細書 ：不動産にかかる権利関係の明細が記載
- 現況調査報告書：物件の現況や居住者が住んでいるかなどの調査結果報告
- 評価書 ：物件の不動産価値の評価内容と評価額が記載
物件の入札金額を決定するための判断資料として重要なものです。
入札期間の確認から調査
入札物件を決定したあとは入札開始日を確認します。入札開始は公告後の約3週間後から始まり、入札期間は約1週間です。期日後に受付されることはないため、注意しておきましょう。
入札
裁判所から受け取った入札書、入札用封筒、保証金振込証明書などに必要事項を記入します。記入した書類と住民票を裁判所へ提出します。
郵送して入札期間中に届かないと無効になるので注意です。また、一度提出すると撤回または変更できないので内容の確認を怠らないようにしましょう。
開札による売却許可
開札日に裁判所から結果が発表されます。売却許可決定された落札者は買受人となり、代金納付期限通知書が届きます。
物件明け渡し交渉
競売物件に居住者がいる場合、買受人は明け渡し交渉が必要です。居住者の存在は現況調査報告書で確認できます。
代金納付
代金納付期限通知書の指示に従い代金を納め、必要書類を提出します。納付期日は、売却許可決定が確定後１カ月以内と規定されており、納付できなければ買受人の権利を失い、入札時の保証金の返還もありません。
代金の納付が完了すると、競売物件であった不動産の所有権は買受人に移転します。
物件引き渡し
居住者から物件の引き渡しを受けます。引き渡しには裁判所が関与せず、買受人の責任です。居住者が引き渡しを拒否した場合、代金納付した日から6カ月以内であれば引渡命令の申し立てを行い、強制執行を行うことができます。
強制執行により強制的に居住者を立ち退かせることは可能ですが、強制執行にかかる費用は買受人負担になります。
まとめ
この記事では競売物件を扱うメリット、デメリットと購入の流れを解説しました。メリットとデメリットは以下のとおりです。
競売物件を扱うメリット
- 市場価格より安い
- 物件の種類が多い
- 手続きが少ない
不動産取得価額と手続き費用を抑えることができます。
競売物件を扱うデメリット
- 物件の情報についての詳細がわからない
- 検討期間が短い
- 売主へ契約不適合責任を問えない
- 立ち退き交渉と追加費用がかかる
一般的な不動産物件にない特徴がデメリットとして表れます。
競売物件の購入するまでの流れは以下の流れです。
- 物件の選定
- 入札期間の確認から調査
- 入札
- 開札による売却許可
- 物件明け渡し交渉
- 代金納付
- 物件引き渡し
物件の公告から1カ月以内で入札まで行うので、時間をかけれない中でも慎重な判断が必要です。
競売物件の購入は不動産投資として不動産取得価格を抑えることが可能であるとわかります。しかし、一般的な不動産売買にない部分が多かったり、追加のコストが発生したりすることがわかりました。
不動産投資の初心者が競売物件を取り入れることは、難しいです。一般的な不動産投資から始めて、知識と経験を積んでから取り入れてみましょう。
不動産投資の中級者から上級者になると、知識と経験に加えて、信頼できる不動産業者などとの繫がりもあれば取り入れやすいでしょう。
この記事が不動産投資にて競売物件を扱うかどうかの判断の一つになると嬉しいです。
