本日は「電話営業で新築区分マンションを買ってしまった！」という典型的なケースについてご紹介します。同じような営業を受けている・買ってしまった方はご参考に読んでいただけると幸いです。
自己紹介
私は埼玉県在住の43歳、公務員として勤務しています。妻と小学生の子ども2人の4人家族で、2022年に自宅を購入したばかりです。
仕事と収入は安定しているものの、将来の資産形成や老後の備えを考える中で、不動産会社から「家賃収入でローン返済ができるので持ち出しはなく、節税にもなる」という提案を受け、2023年に初めて投資用物件を購入しました。
不動産投資を始めたきっかけ
私が不動産投資を始めたのは、2023年のことです。きっかけは、将来の資産形成と節税対策を考えていたときに、不動産会社からの電話営業を受けたことでした。
当時、私は自宅を購入したばかりで、住宅ローンの返済も始まったばかりという状況でした。そんな中、不動産会社の営業担当者から「家賃収入でローンを返済できるため持ち出し負担はなく、さらに所得税の節税にもなる」との説明を受けました。雇用と収入が安定しているため、公務員は金融機関の融資も受けやすく、低リスクで資産形成ができるという点が魅力でした。
また、同僚にもすでに不動産投資している人がいて、サラリーマンや公務員は本業があるからこそ、ローンを活用して資産を増やせるという話を聞き、興味がわきました。
いま、具体的に行動していること
現在、私は東京都心部の新築ワンルームマンションを1室所有し、運用しています。この物件は2023年に不動産会社の勧めで購入したもので、初めての投資物件でした。
購入を決めた理由は、不動産会社の提案内容に納得感があったからです。具体的には、
- 東京都心部の物件は資産価値が下がりにくく、賃貸需要が安定している
- 新築物件なら修繕リスクが少なく、管理の手間がかからない
- 入居者が見つかりやすく、空室リスクが低い
といった点を強調されました。
また、不動産会社からは「この物件なら家賃収入でローンを返済できるため、自己資金の持ち出しはほとんどない」「節税効果も期待できる」との説明を受け、リスクの少ない資産形成として魅力を感じました。
購入後は、管理会社に賃貸管理を委託し、日々の運営にはほとんど関与していません。とはいうものの、実際に運用を始めてみると、当初の想定と異なる点も出てきました。例えば、想定よりも管理費や修繕積立金が上がることや、利回りが事前に聞いていたシミュレーションほど高くないことなどです。
4. 今後、規模拡大で解決していきたい課題や目標
不動産投資を始めて2年が経ち、当初想定していた「家賃収入でローンを返済しつつ、節税もできる」というモデルは実現しているものの、思っていたほどの利益が出ていないという課題を感じています。現在感じている具体的な課題は、以下のとおりです。
キャッシュフローの改善
家賃収入はあるものの、管理費や修繕積立金の増加、ローン返済額を考慮すると、手元に残るお金はほとんどなく、確定申告で還付される所得税があるために赤字にならずにすんでいます。現在の運用では大きな利益を生むのは難しく、長期的な資産形成としては良いものの、キャッシュフローの観点では厳しい状況です。今後、より収益性の高い物件を追加で購入することで、プラスのキャッシュフローを確保できるのか検討したいと考えています。
空室リスクへの対策
現在の物件は東京都心部にあり賃貸需要が高いため大きな問題は発生していませんが、今後の市場環境の変化によっては空室リスクが高まる可能性があります。特に、新築物件は築年数が経過するにつれて家賃を下げないと入居が決まらないという噂もあり、次の入居者募集が不安です。この点については、規模を拡大することによるリスクの分散の可否、あるいは別のエリアや物件タイプを組み合わせることでのリスク低減の可能性を探るため、情報収集を進めています。
規模拡大の是非と戦略
現状の投資モデルではキャッシュフローが厳しいため、単純に物件数を増やすことは解決策になるのか疑問もあります。というのは、同じ都心部の新築ワンルームマンションを増やすことは、現在の不安の種を大きくするだけで、課題の解決は極めて困難だと考えているためです。
そこで、収益性の改善のために、次に購入する物件を全く別のタイプ、たとえば築古の戸建てや地方の高利回り物件にする、またはローンの組み方を見直すことで持ち出しを減らせるのかなど、最悪の状況を考えつつ、検討が必要だと思っています。
今後の目標としては、単なる節税対策にとどまらず、安定したキャッシュフローを確保できる不動産ポートフォリオを構築することを目指しています。そのために、エリアや物件タイプの選定、管理の効率化、融資戦略の見直しなど、学びながら実践していきたいと考えています。
（BFP記載）アドバイザーとしてのワンポイントアドバイス
- 基本的に電話営業で勧められる
- ワンルームはそもそも新築価格が高い
- 管理費が安く設定されており、数年後に不足が生じることでキャッシュフローが悪化する
- シュミュレーションが家賃下落を想定していないことや水増しなどでよく見せられている
- 減価償却で節税できます！経費にできます戦略でもシュミュレーションが多めに粉飾されている
といった合法詐欺＋税理士法違反になります。
なんで捕まらないんでしょうね。。。
こういったケースの場合、いかにして損失を少なく撤退するかなんですが物件の管理契約が販売会社もしくは関連会社に設定されているケースもあり、なかなかひどい目にあう対処療法しかないのが実情です。とはいえ一応団信などもついているので、損をしてまで売るぐらいなら、減価償却効果も加味して5-10年は保有したほうが良いかもしれません。管理費が上がりだしたタイミングで売却を検討しましょう。
ま、もちろんワンチャン不動産市場全体が上がっていて儲けられる可能性はありますが、これは不動産「賃貸業」ではなく売却戦術の一環で、ギャンブルです。
その上で、ですが、お客様の属性やお考えなどによって多少変わりますが、執筆者の方のようなケースだと弊社は「まずは保証協会付き融資で、3000-4000のやや僻地アパートを狙おう」とお伝えするケースが多いですね。
もちろんこれも資料の作り込みや物件選定などでいろいろとやり方はありますが、収益キャッシュフロー＋節税なら、これが一番スピードが速いです。
取り急ぎ、ワンポイントアドバイスまで。ご参考に！
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